蒙格斯智库：抄底买房买啥好？

　　栏目介绍：“有趣的经济学”是《蒙格斯报告》公众号推出的国际前沿经济学论文评论类推文。论文一般来自《美国经济评论》（AER）、《计量经济学杂志》（ECA）、《政治经济学杂志》（JPE）、《经济学季刊》（QJE）等国际顶尖学术刊物，我们希望用通俗易懂的介绍和评论使高大上的经济学有趣起来。

　　导言

　　国家统计局发布的10月份全国70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据显示，我国一线城市新建商品住宅销售价格环比持平，二手住宅价格环比下降；二线城市环比涨幅均回落。数据显示，我国房地产市场下行趋势明显。“抄底”买房的人蠢蠢欲动，但是“抄底”买房买什么房子最划算呢？

　　2016年8月发表于《城市经济学杂志》（Journal of Urban Economics）的论文对此展开了讨论，其作者包括来自康奈尔大学的Crocker H. Liu、来自西弗吉尼亚大学的Adam Nowak和来自雪城大学的Stuart S. Rosenthal。论文题目是《房价泡沫，新供应和城市内动态》（Housing price bubbles，new suPPly， and within-city dynamics）。

　　研究者采用一个简单的住房供给模型和凤凰城的数据，按照住宅面积进行分类，说明了在房价急速上升阶段，相对价格是不变的，而在价格急速下降时，不同类别的住房之间房价差距在逐渐变大。其中住宅越小，房价下跌的程度越大；豪宅却没有跌破过初始水平。而在恢复阶段，房价又会回到最初始上涨时的水平。这样看来，在抄底楼市的时候购买小户型房屋会有较高的相对投资回报率。

　　本研究使用的数据来自ARMLS（Arizona Regional Multiple Listing Service，亚利桑那州多方面列表服务），该服务能提供单户住宅的销售或出租等数据。研究者选用了亚利桑那州凤凰城2001-2013年的单户住宅销售数据，该地区为凤凰城的中心地区，总计样本量为881628。选取的指标有住宅位置、成交价格、成交时长、期初价格、期末价格等。

　　选取数据的中位数如下图1所示：

　　图1 样本中位数

　　选取数据的平均数如下图2所示：

　　图2 样本均值

　　选择该地区的数据有以下几个原因：

　　（1）凤凰城房地产市场比较稠密（a thick market），房屋面积是一个接近连续的变量，可以允许将住房类型按面积分类；

　　（2）凤凰城的历史交易数据比较容易获取；

　　（3）凤凰城这个时间段的房价数据正好经历了一个完整周期。

　　图3 凤凰城月度单户住宅的销售价格指数变化

　　如上图3所示，房价在2001年至2003年期间缓慢上升，2004-2006年翻了一番，2007-2009年泡沫破灭，2009年初稳定下来。2011年和2013年之间价格开始回升，增长了50%。

　　研究者对模型的建立提出了三个假设：

　　（1）住房市场是完全竞争市场；

　　（2）市场上有两种住房H1和H2；

　　（3）开发商的可开发土地为N，且其购买土地的成本为沉没成本。