调研纪要|安徽省三四线城市（二十九）：芜湖篇

　　文／ 马千里、俞倩倩、李诗昀

　　调研感受

　　政策面相对宽松，控大涨到防大跌，降价会被约谈滴

　　老城趋于饱和，政府动迁利好城东，购房者“江景情节”偏爱城南

　　市场初现转冷征兆，精装改毛坯变相降价，1.6万元/平方米单价瓶颈难突破

　　“限价”房价涨跌幅5%，除城北工业区外，各区域无明显价格梯度

　　“住在芜湖（楼盘），住在伟星”，谜一样的本地龙头，望尘莫及的溢价能力

　　“躲不开”的回迁房：除高端小区外，在售商品住宅项目普遍标配回迁房

　　学区概念引领下的疯狂，一中分校落地直接带动保利信达熙悦府去化滞销户型

　　01

　　市场综述

　　当前市场不愠不火，8月成交不及7月

　　城东、城南为热点板块

　　纵观芜湖2018年以来的市场供求变化情况，成交热度是略有减退的，8月成交不及7月，排除季节性因素外芜湖的本地刚需市场特性是市场下行主要构因。以本地刚需为主的芜湖市场购房者客户池毕竟有限，一部分优质客户被本地房企吸引收割后，剩余的购房者不多且容易受市场波动影响，客户观望情绪的彼此传播。

　　当前各区域呈现出显著的“冷热不均”：

　　城东受益于政务区利好，去化情况普遍较好，保利信达熙悦府（亮点学区落地），大发融悦东方去化均不错，以大发项目为例，上月卖掉50套，销售额约8500万元，本月至今也达到了5000万元左右。

　　城南项目美好首玺虽未开盘，但预计220套房源推出，目前意向客户已达700多组，主要仍是定价偏低1.3万元/平方米，与周边二手房形成倒挂，客户认可度较高。

　　城中碧桂园镜湖世家月成交也能达30-40套房源，但当前销售较去年同期下降了一半左右，转冷趋势较为显著，主要仍是项目精装定价过高，目前8号楼精装改毛坯，价格下调约1700元/平米。

　　02

　　调控政策

　　政策面相对宽松，稳字当头

　　2019年以严防大涨大跌，遏制投机为主

　　纵观芜湖2018年以来的楼市调控政策，整体而言稳中偏松：2018年发布了《芜湖市人民政府关于进一步加强房地产市场监管促进房地产市场平稳健康发展的意见》，其中提及两大要点：一是严格商品住房价格备案，对首次销售项目和非首次销售项目，要求合理确定备案价格。对已备案的项目，3个月内不得上调备案价格，3个月后再次备案时，上调幅度不得超过1%。二是严格精装修商品住房价格管理，对精装修住房的装修费用设定上限，原则上不超过3000元/平方米。

　　2019年以来，随着楼市成交转淡，限制性政策明显有放松征兆，从控制大涨到严防大跌，尤其是恰逢建国70周年大庆（楼盘）临近，政府在调控层面更为谨慎，房价波幅基本在备案价正负5%，此前大发融悦东方由1.5万元/平方米下调至1.1万元/平方米，政府约谈调价。信贷层面略有宽松，首套房利率上浮15%-20%，二套房上浮25%-30%，与去年首套利率上浮比例高达30%相比，有了明显下调。棚改政策很务实，对楼市成交影响有限。棚户改造货币与实物安置可选，当下与货币补偿相比实物安置更加划算。品牌房企项目内均有配建回迁安置房。此外，为了遏制投机，政府新增离婚半年以上方可买房的规定。

　　03

　　房价梯度

　　2019年“限价”持续，房价趋稳

　　城北因工业区影响房价最低

　　从芜湖历年来的房价变动趋势来看，2015年前基本都比较稳定，成交均价保持在6000多元/平方米，2015年以来伴随着中央“去库存”号召和棚改货币化安置的推动，房价有了稳步上升，核心板块诸如城东房价已然翻番，当前在政府限价措施下整体房价趋稳。

　　各区域的房价除城北外，不存在显著价格梯度，具体来看：

　　城北，工业集中地，主导产业诸如汽车制造业，因居住环境较差，价格偏低，均价7000-8000元/平方米。

　　城中，芜湖老城区，配套完善，相对繁华，但目前市场基本趋于饱和，在售新盘相对较少，碧桂园镜湖世家毛坯均价1.48万元/平方米。

　　城东，随着政务区东迁，规划利好，动漫，大数据等第三产业蓬勃发展，房企入驻明显加快，商业配套至今仍不完善，目前新房在售均价为1.3-1.4万元/平方米不等，大发?融悦东方相较于城东各个项目已属价格标杆，洋房毛坯均价为1.4-1.5万元/平方米。

　　城南，食品加工业为主，比如三只松鼠，在售楼盘均价在1.3-1.4万元/平方米。

　　04

　　客群结构

　　以价格敏感度高的刚需为主

　　价格天花板在1.6万元/平米

　　城南的认可度高于城东