从开发到资管，穿透周期的“慢”智慧

12月20日，由睿和智库、万商俱乐部、乐居财经联合主办的《2018（第三届）中国不动产资产管理大会》在北京W酒店举行。

本次峰会由主论坛和四个分论坛展开，上午主论坛的主题为：从开发到资管，慢性行智慧下的思考。下午四场分会场的主题分别为：新金融·分论坛—中国式资产证券化的路径依赖；新职场·分论坛—规模扩大 精益管理与资本收益的协同；新商业·分论坛—资管逻辑和共享思维下的内容组合；物流地产·分论坛—价值提升 物流产业爆发式增长下的物流地产商机。

　　从开发到资管，慢行智慧下的思考

这一届资管大会，由睿和智库、万商俱乐部、乐居财经及其他战略合作伙伴联手共同打造，更加围绕城市更新背景下的存量资产盘活、持有型物业运营和资产保值增值产业链，让业内人士齐聚一堂，共谋发展，抱团取暖，共克难关。

上午，在这里，大咖们围绕主会场主题：从开发到资管，慢行智慧下的思考，进行探讨。

张明

2019年宏观经济与政策展望

　　▲平安证券首席经济学家 张明

平安证券首席经济学家张明在其对“2019年宏观经济与政策展望”中，他表示明年中国经济或进一步下行。货币政策方面，2019年将有3至4次降准，且最近一次降准的时间或在春节前，公开市场操作利率将下调，可能降息。

谈及2019楼市前景，他表示，2019年房地产投资将温和回落，一二线城市楼市政策放松可能性不大，而三四线城市政策即使放松，对整体投资增速影响不大。房地产通常3年左右的周期将被拉长。

未来5年，中国房地产市场分化会加剧，三四线城市房价下行，一二线走稳。在限制特大城市发展的大背景下，城市群或成为重点扶持方向。珠三角，长三角，京三角3个老牌城市群投资机会排名靠前，看好成都和合肥。

在谈到中国城市房地产市场未来发展形势时，他判断：

三四线城市房价将下行。三四线城市过去两年的增速本身是不正常的，增长主要来源于棚户区改造的安置，有了棚户改造的货币化推动，老百姓才买了房子，而城市人口在流出，库存没有消化，未来或无人接盘。

二线城市本来是中国最具投资潜力的房地产市场，但今年这些城市房价的过快上升提前消耗了未来5-10年的市场，未来房价持续上涨的动力较小。

一线城市楼市当前供需失衡，商品房几乎没有新的供给，为维持“房住不炒”的中央政策，“紧供应、紧需求”的市场态势短期内或继续延续。

张剑

共享办公内外的企业服务想象空间

　　▲纳什空间创始人兼CEO 张剑

第二位分享的大咖是纳什空间创始人兼CEO 张剑。他表示，科学技术的变化有不确定性，包括从技术的开发到运用、落地的过程中，很难非常准确地把握清楚每一种变化的趋势，但有一些东西是不变的：

第一是Easy，更省心，我们提供的是空间的概念，我们做的事情就是让大家省心，通过我们的工作，可以让大家更轻松。

第二是Efficiency，服务更高效，在高效率下，我们会习惯把大量的事情做外包，因为人会越来越贵，目前的情况下，我们通过外包获得更多的效率，对未来企业的服务有更大的发展空间。

第三是Enjoy，在这个过程中，80后、90后对办公空间会有社交的要求，服务于社交是基本功能，这里面有大量的细节，有大量需要把琐碎事情做好的能力。

在这个过程中，产品最重要的是标准化。“我们从空间开始，从小往大研究，我们从一把椅子开始，逐渐进行标准化和模块化，进行复制和迭代”。因为在大规模复制之下，标准化可以更好地控制好成本、包括甲醛等指标。同时，这还是一个发展的过程，把超级工作室、联合办公、健身、咖啡、便利店、儿童教育结合起来，形成新的办公综合体的形式，围绕着办公需求走，把周边的服务做起来。

Eric spirtas

地产开发配置全球资产

　　▲ Spirtas Worldwide 美中关系协会CEO

　　Eric spirtas

Eric Spirtas介绍，Spirtas Worldwide是美国非常知名的拆迁承包商，曾做过世界上最大的拆迁和最复杂的环保业务。基于各种各样的分析，未来在一定的时间之内，中国的市场国民生产总值将会超越美国。

Eric Spirtas表示，美国和中国地产的操作模式、发展模式是类似的，所要经历的过程也是一样的。但也有不同之处，比如美国房子分好几类，但是在中国都叫“房子”。因而，在一起合作的时候，最重要就是寻找一个对的合作伙伴，双方之间建立一种关系，基于十多年做国际项目的经验和人脉之后，Eric Spirtas创建了美中国际协会，以此更加好的承接大家现在面临的很多机会。