2011年杭州住宅供应预计达约750万平方米

合创地产机构在每年开年之时发布的《杭州住宅供应白皮书》，是对杭州房地产市场进行的一次理性研判，已经成为理解和研究杭州楼市的重要文献之一，通过对杭州主城区的土地及住宅产品进行深入、全面的调研统计，并结合历史对未来可能的供应和发展作出预测，希望这对楼市各方决策者能够有所裨益。

　阅读说明

一、以2010年12月31日为截止时间，从三个方面对未来几年杭州(不含萧山、余杭区)可预计住宅供应量进行了统计：

-可售存量房源：是指已领取预售证，但尚未达成销售的房源。

-未售余量房源：是指分期开盘(开发)的单个楼盘(已有开盘记录)，尚未领取预售证的后续房源或剩余未开发土地所产生的供应量。

-新增潜在供应：是指已取得土地，但尚未开发或从未进行过销售的新增潜在房源。

二、本次统计主要依据杭州市透明售房网()数据和杭州国土资源局公布的土地出让信息以及对开发商的针对性访问，同时说明以下几点：

-2004年1月1日以前公开出让，且到目前为止仍然没有开盘记录的宅地所产生的供应量，未计入本次统计。

-未通过招拍挂公开出让，且到目前为止仍然没有开盘记录的宅地所产生的供应量，未计入本次统计。

-萧山、余杭区的住宅供应量，未计入本次统计。

-因变更政府规定容积率所产生的住宅供应量变化，未计入本次统计。

-非住宅性质用地所产生的酒店式公寓、单身公寓、写字楼、商铺等房源，未计入本次统计。

-因“杭州透明售房网”中，转塘板块位于之江区，而在“杭州国土资源局”的网站中，转塘的土地属于西湖区，为了将转塘的供应量统一比较，因此，将原本是西湖区的转塘部分土地出让计入之江区。

-“未售余量房源”的统计由于相关信息披露不完善，可能存在误差。

-本次统计旨在为供应量趋势变化提供参考，因延期开发或捂盘等因素造成的供应断档，不作为本次统计分析的依据。

未来三到五年，可预计住宅供应量逾1600万平方米

本次统计表明，未来三到五年杭州(不含萧山、余杭区)总体可预计住宅供应面积约为1654万㎡；若以平均每套160㎡计，杭州(不含萧山、余杭区)总体可预计住宅供应套数约为100000多套；若以平均每套130㎡计，总体可预计住宅供应套数约为127200多套(2010年新上市房源面积平均128㎡/套)。

根据2007、2008、2009、2010年杭州平均年度住宅成交量31854套测算，这些供应需3-4年才能消化完毕；以2010年杭州年度成交住宅25300套计算，这些供应需要4-5年的时间才能消化完毕，由此可知，未来杭州主城区供应量至少需要3年以上的去化时间。

同时，491.5万㎡的未售余量和986万㎡的新增潜在供应，供应量巨大，预示着2011年依然是杭州楼市的供应高峰期。

与2010年相比，总供应量略有减少，降幅为7.3%。

2011年杭州住宅供应预计达约750万平方米

本次统计表明，未来三到五年杭州(不含萧山、余杭区)总体可预计住宅供应面积约为1654万㎡。其中：

-可售存量房源：约为176.6万㎡占比10.7%

-未售余量房源：约为491.5万㎡占比29.7%

-新增潜在供应：约为986万㎡占比59.6%

约176.7万㎡的“可售存量房源”，基本上将在2011年持续去化；在491.5万㎡的“未售余量房源”中，预计将有320万㎡左右在2011年上市，剩余约171万㎡则在2012年上市；在可预计所有“新增潜在供应”中，约250万㎡的供应会在2011年上市，736万㎡的供应会延续至2012-2013年。

由此可知，综合可售房源、未售余量和新增潜在三部分供应，合创地产机构预计：2011年杭州住宅供应预计会达到约750万㎡，是2010年的供应量的1.5倍(2010年的总供应量约为500万㎡)，将会是供应量密集的一年；若以平均每套130㎡计，总体可预计住宅供应套数约为57000多套(2010年新上市房源面积平均128㎡/套)，是2010年度销售量的2.2倍，预计2011年的楼市供应将呈现饱和状态。

19家大牌房企控制逾四成的“新增潜在供应”

据合创地产机构统计：截至2010年12月31日，未来杭州住宅将上市的491.5万㎡未售余量和986万㎡新增潜在供应中，一线知名品牌占据了绝对的主导权，包括滨江、绿城、远洋、中海、龙湖等十八个一线品牌房企的未上市供应量合计达605.6万㎡，占未上市供应量的41%。

由此可见：随着大量土地资源的集中，在未来几年杭州的住宅供应亦将逐渐呈现品牌集中趋势，一线品牌房产将主导未来杭州楼市的话语权。而品牌房产成为未来供应主流，对杭州楼市而言至少在两个方面有较大影响：一方面，一线品牌房企以更高的起点、优异的产品研发、营造能力和开发经验，将进一步提升杭州整体房产品质及居住档次；另一方面，由于获地成本、产品营造成本的上升，以及品牌的溢价能力，也将在一定程度上间接拉升杭州房价。

——重点板块解读——

申花路板块：

“新增潜在供应”约75万平方米