地产调控一年后 学区房资源又固化了

翟伟是一名房产中介，负责北京西城金融街一带的二手房销售业务。每次带客户实地看房，翟伟总要骑上他的黑色电动车，载着客户在胡同里七拐八拐，并不时向后座的客户介绍沿途经过的中小学校。

入职四年，他已经对片区内的各类区市重点校特色谙熟于心，每所重点校的师资、生源、历史、口碑，他都会在途经时向客户详细介绍。有时候虽然不顺道，他还会特意拐进宏庙胡同，只为了让客户在门前瞥一眼曾经的清代义塾，同时也是现在的热门校——宏庙小学。他说，“来这里看房的人，十有八九都是冲着学校的。”

金融街不仅是这座繁华都市的一道标识，四周也是北京最为知名的学区之一。曾经让金融街一夜间家喻户晓的，则是一套一平米40万的天价过道学区房。翟伟告诉记者，“15年到17年年初，这里的学区房价格一路飙涨。去年年初，这里均价都在一平米20万以上。在最疯狂的时侯，全区月成交量甚至可以达到百套以上。”

不仅在北京西城区，海淀、东城这两个学区房热点区域也都在短时间里，经历了成交单价的快速跳涨。去年3月17日房地产新政出台后，学区房降温明显，成交量和成交单价有所回落。翟伟告诉经济观察报：“经过一年对新政的适应，现在市场比较平稳，来看学区房的也都是有刚需的家长，短时间内价格估计不会快速上涨或者下跌。”

房地产新政一年后，曾经令人乍舌的学区房成交价淹没于市场的行情当中，属于它的纪录成为历史。从狂飙突进到风平浪静，北京的学区房市场被普遍认为暂时回归了理性。

但与此同时，越来越多的家长加入到了买房择校的队伍中去，在房籍、学籍、户籍“三籍一体”的时代，学区房正逐渐成为优质学校四周的一座围城。

回归平稳

“金九银十”是二手房市场交易的普遍现象，而三月至九月则是属于学区房的销售旺季，也是翟伟和同事一年中最忙的时间段。

相比于去年下半年，翟伟能够明显感觉到2018年3月以来成交量的上升，成交价格经历过一段时间的下行后趋于平稳。学区房市场既没有2017年初的疯狂态势，也没有延续去年下半年的低迷状态。

2017年3月17日，北京市住建委联合多部门发布了《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》，被称为“3·17新政”。

3·17新政的核心是通过杠杆率调控房地产市场，剑指投资投机性炒房。此后北京市又接连出台多项楼市调控政策，包括离婚一年内房贷算二套，并对过道、车库、廊道等异型房实行“三不政策”等。

新政出台后成效明显，包括学区房在内的北京二手房市场整体降温。翟伟回忆，在2017年以前，学区房市场持续升温，成交价跳涨以整数倍为计，并在去年3月达到颠峰值。去年3月则是一条分水岭，3·17新政公布后，西城金融街学区房成交价下降幅度达到20%。曾经动辄20万/平米的天价学区房大幅度回落并趋于平稳，但依然维系在16万/平米的高价水准。

王立群有着十多年的房产中介经验，虽然工作牌上写着西城区的工作区位，但他有时也会被调配到公司设在海淀中关村一小旁的办公点，对于西城和海淀的学区房市场都很熟悉。

在中关村一小附近的一处房产中介办公点内，王立群告诉记者，对比西城的学区房价格，海淀的学区房价位更显亲民。海淀的一流一类学校包括中关村一小、三小、人大附小，学区房成交价最高时在17万/平米。目前，中关村一小学区房价位在13-15万/平米左右，但学区房年代久远、面积较小。而中关村三小附近的学区房由于地理位置及户型的优势，起价一般在15万/平米。

对于2017年3月之前的疯狂涨势，王立群认为价格有些虚高。“当时房价不断上涨，业主不愿报盘，购房者出现恐慌心理，有价无市，价格涨得更多。另外也存在价格传导的因素，这里的业主和购房者大多是换房，比如业主从这里换到回龙观，家长从回龙观换过来，业主一看回龙观涨了，回来就把这里的学区房价格调高，家长也是一样，结果两边一块涨。”

相比于曾经的虚高价位，王立群更认可3·17新政后的回落价格。“今年比较平稳，其他地区房价下跌，业主相应也会调低学区房的价格。现在的价位基本是市场价，泡沫经过去年一年也都挤得差不多了。”回归到平稳状态的学区房高价依然令许多人望而却步，尽管如此，王立群并不认为这是一种畸热。“学区房的高价到底是炒作起来的高，还是市场性的高，这么多年看下来，我觉得是市场性的价格。”