深圳楼市异象：佣金的堕落与折扣的道义！

　　临近岁末，深圳（楼盘）多个楼盘使出价格“杀手锏”，个别开发商已疯！

　　万科和风轩开盘前5天推出“开盘折扣您来定”全民助力活动，以万人为单位，投票达到50000人上限，最终面向全体买房人提供最高5%的购房折扣；

　　远洋新天地则放出“9%佣金+1万元现金奖”重磅炸弹，自然引发选房现场一片火爆，去化速度惊人；

　　深晚一兵1分钟前

　　今晚8点，顺泽阳光公馆将开盘。据现场传出的消息，现场选房将享“惊喜优惠折扣”，低至3.1万元/㎡ 起。

　　置业者希望看到折扣大战，以便以低成本买到心仪的住房。顺泽阳光公馆若真的出现3.1万元/㎡成交价，这在备案价基础上将是非常大的优惠，有可能创下近年深圳楼市优惠促销的最大力度。

　　单价3.1万元/㎡起，意味着最低总价仅需186万元，首付只需56万起，算下来月供7600元左右。这在深圳，无疑是购置住宅的极低门槛。顺泽阳光公馆今晚8时整开盘，目前2万元认筹享有额外开盘优惠，仅剩10小时！

　　01佣金和折扣的天壤之别！

　　那么，深圳对新房销售有没有折扣方面的官方规定，合规的最大优惠比例是多少呢？

　　11月23日，深圳市规土委会同市法制办发布《深圳市房地产市场监管办法（修订草案征求意见稿）》的通知，其中第十三条规定“确需调整销售价格且调整幅度超出备案价格15%的，应当在调整价格前办理备案变更。”如果此条规定最终实施，深圳楼盘的最大优惠比例将是8.5折。

　　这里想重点谈谈佣金和折扣的区别，高点数佣金和高比例折扣的内在哲学。

　　折扣是直接给予购房者的，不仅受到置业者的欢迎，也会在道义上得到支持。但基于楼市稳定的考虑，深圳监管部门有意划定15%限制线，也可被视为未来楼盘折扣不可逾越的门槛。

　　而佣金是给中介赚的，适当的比例无可非议。目前的高比例出自多年前惠州（楼盘）光耀多盘，这种号称“二三级市场联动”的刺激手段，成为楼盘完成快速去化任务的救命稻草，在弱市时期，会成为绑架开发商的利器。

　　苍蝇不叮无缝的蛋。开发商接受中介代理机构的高比例佣金，是出于对市场前景的不自信，表现出对销售压力的无奈和屈从，甚至暗藏腐败基因。远洋新天地“9%佣金+1万元现金奖”，是一种试探和挑战市场规则底线的做法，彰显营销能力缺失，无疑是一种堕落。

　　02顺泽阳光公馆今晚优惠开盘

　　上述提及的3个楼盘，万科和风轩和远洋新天地已正式发售，那么，将于今晚开盘的顺泽阳光公馆是个怎样的项目、开盘情况将如何呢？

　　顺泽阳光公馆于12月14日获准预售，预售许可证号：深房许字（2018）龙岗030号，获准预售的是158套住宅，建筑面积10928.3㎡。

　　据查询，这批单位均价约3.78万元/㎡，备案价最低3.4095万元/㎡，有2套，分别是1栋2单元2A、1栋1单元3A，最高备案价为4.0407万元/㎡，共计有4套。

　　该项目体量不大，占地面积约3382㎡，总建筑面积约1.8万㎡，户型产品包括建筑面积约为53-54㎡的一房、约71-74㎡的二房和约89㎡三房。其中，高度仅17层的小高层板楼形态，在深圳极为稀缺。

　　深圳土地资源稀缺，目前新批住宅用地的建筑高度普遍为高层，城市更新项目出现一批超高层，建筑高度约在150米高，楼层45-50层居多。

　　这只是目前的情况。未来，深圳的住宅建设还将进一步向空中发展。最新发布的南山旧村改造规划，将规划13栋65层的超高层住宅楼，华润湖贝项目最新规划也显示，将有23栋建筑高度达到200米的高楼，将提供大量超高层住宅。

　　顺泽阳光公馆建筑高度17层，52米高，容积率仅3.27，现时罕见，未来更无。

　　项目所处，为宝龙科技城生态高地，拥有马峦山、高坳山、八仙岭、牛坳水库、炳坑水库“三山二水”资源，紧邻正中高尔夫球场。

　　03宝龙科技城，对标南山科技园