“过度依赖房地产最终会付出代价”！买房成功学还靠谱吗？

昨天，陆家嘴论坛开幕式上，银保监会主席郭树清的发言刷屏了，他的核心意思是说：“当前房地产过度金融化，居民负债率占相当大的比例，甚至一半投资都投入到房地产市场”，历史证明，如果过度的依赖房地产最终会付出代价，“不同地区的房价有低也有高，但如果你买了一套房子，只用于投资或者投机，那就是水泥和砖头。”

过去二三十年，房子是大多数普通老百姓财富保值增值的唯一有效手段，不过经过过去几年持续不断的调控，这样的定律看起来很难延续，城市分化严重，买房投资难度在加大，收益变得不确定，未来十年，要想延续“买房成功学”，以下的七个定律值得参详。

作者| 柯谈

来源| 柯谈地产观

买房，是一门大学问。

我接触过很多小白，他们买房是拿自己的人品和上天的眷顾在买，一腔热情外加脑袋空空，最基本的买房常识和买房思维都不懂。而且是，吃一堑不长一智，几年后买房又重新做回当初的小白。

今天，我就给大家科普一下正确的买房姿势：

01 从全国去库存到局部去库存

如果说2018年的全国楼市是坐过山车的话，那么2019年就可谓是蹦极了。2018年上半年疯狂，下半年入冬，2019年则是前3月躁动，后3月被打回原形。调控更加精准、更加迅速。

从今往后，楼市不会再遵循以前的套路，一线涨完，二线涨，二线结束，三四线跟上。全国楼市不会再是一盘棋，其它城市不再具有任何参考意义。涨与不涨，只有各自城市自己的政策说了算。

甚至于，在同一个城市之中，各个区的政策都会大相径庭，比如珠海、南京。

珠海的香洲、横琴限购仍然执行，而金湾、斗门的一手房对外地人已经不再限购。

而近日，南京多家银行重新上调了首套和二套房的上浮利率，但同时取消了远郊高淳区的限购政策，不再要求2年社保门槛，只需要居住证、用工合同或者营业执照就可买房。

所以，你必须看懂，啥叫因城施策，啥叫精准调控。房价上涨是要严控的，库存也是要去的。

2015年开启的是全国性的去库存，2019年将会是局部去库存。郊区库存大，房价低，就定向放松，给郊区大力去库存，市区供不应求，房价上涨有压力，政策就继续严控。

高库存是地方经济的毒瘤，哪里有库存，哪里就必定会有政策定向放松。去库存的过程也是房价短暂上涨的过程，能涨多久，就要看政策持续多久。

所以，每一位买房者，必须聪明起来，以后不会再有全国统考的试卷，必定都是各个城市自主出题。看到隔壁城市房价大涨，千万别眼馋，你所在的城市万年不涨也是有可能的。

楼市里躺赚的时代已经一去不返，能从楼市里赚钱也将变得越来越难。

02 投资和自住的界限

很多朋友咨询我时，都会说自己是自住加投资。说白了就是既想住的舒服，又想升值快。

殊不知，房产投资和自住是有很大区别的。

投资的首选，是那种租赁需求旺盛的小区，地铁口，CBD旁，产业园附近，码农、白领、大学毕业生聚集的小区。租金越高，越有投资价值，出租越快，升值就会越快。因为，租赁需求最终都会转化成买房需求。强大的租赁需求，才是房产升值的核心支撑。

但如果是要自住，尤其是打算作为第一居所长期自住的话，则要尽量避免那种出租率过高的小区。因为，换手率太高，频繁买进卖出，频繁装修，不安静也不安全。真正适合居住的小区，是那种挂牌率极低，业主极为惜售，出一套卖一套的小区。大隐隐于市，低调不张扬。

投资一定要选择好抛的房子，需求越大越有投资价值，而绝不是房子越好越值得投资。

千万记住一句话：千金买有邻，万金买无邻，自住买豪宅，投资买普宅。

03 宁买老破小，不碰老破大

业界一直有人唱空老破小，我觉得情有可原。因为他们没有从老破小里获过利，根本不懂老破小的价值所在。

我可以负责任的说：所有唱空老破小的，都是外行，所有让你别碰老破小的都是毫无实战经验的伪砖家。

以上海为例，多年以来，在每月2万来套的二手住宅成交量中，总价300万元以内的成交占比始终接近70％，300-500万元的成交占比则是20％左右，而500万元以上的成交占比只有10％。

也就是说，在上海，70％的二手房成交量都是老破小。老破小的生命力要远远超出你的想像。北京、广州、深圳同样如此。

老破小的价值可以用以下两个公式衡量：

● 未拆迁老破小的价值＝土地楼板价＋学区价值＋房租收益